|
Organizó Inmobliaria Haydée Burgueño & Asoc.
En Pilar
disertaron sobre las ventajas del Fideicomiso Inmobiliario
 Buenos Aires (02/07/2008) -
La
Inmobiliaria Haydée Burgueño & Asoc. organizó el
pasado sábado una disertación sobre Fideicomiso Inmobiliario
con la presencia del escribano Guillermo Fornieles y el contador
Daniel Borrego del Estudio Peña, Freytes & Asociados.
El
Fideicomiso Inmobiliario es una de las figuras jurídicas más
utilizadas en los últimos tiempos para la generación de nuevos
emprendimientos. Sin embargo, son pocas las precisiones que se
tiene sobre el particular.
Sobre
esta realidad, la
Inmobiliaria Haydée Burgueño & Asoc. convocó a una
treintena de inversores con el fin de interiorizarlos sobre la
figura del Fideicomiso Inmobiliario, sus ventajas y puesta en
práctica.
"Tenemos
a dos oradores de lujo, dos especialistas en Fideicomisos. El
escribano Guillermo Fornieles y el contador Daniel
Borrego del Estudio Peña, Freytes & Asociados que nos van a
ayudar a invertir mejor". Con estas palabras, Haydée Burgueño,
presidente de la inmobiliaria homónima, presentó a los
expositores.
El punto
de vista jurídico
De esta
forma, durante la primera parte, el escribano Guillermo Fornieles planteó los datos conceptuales, características y
especificaciones jurídicas de un fideicomiso a la vez que
resaltó su
carácter novedoso y beneficioso al no afectar el presupuesto
de las partes.
Fornieles
comenzó conceptualizando al fideicomiso como "marco y sustento jurídico para la
designación de beneficios económicos derivados de la propiedad
de ciertos bienes conforme a la voluntad de su dueño y con
efectos ejecutivos".
El
fideicomiso es un
modo de disposición de la propiedad que ata los bienes a un
destino determinado en interés de personas distintas de
aquellas que recibe la propiedad.
"Lo novedoso en la figura
del fideicomiso es la afectación que se hace del patrimonio.
Hasta el momento en que el fideicomiso fue introducido a la
legislación nacional en el año 1995 justo bajo el efecto
Tequila, no había una norma que permitiese desarrollar la
figura del fideicomiso", aseguró el escribano.
Al tiempo
de ejemplificar, explico que esta
figura puede ser análogo a la figura del mandato, con las
grandes diferencias que implica.
 Fornieles
caracterizó al fideicomiso asegurando que los bienes (no cosas)
que se afectan al fideicomiso son enajenados o transferidos
por su dueño a título de fiducia, "no es una transmisión plena,
sino que designo un titular y asigno esos bienes al titular
fiduciario".
También
agregó que "ese
patrimonio tiene inmunidad frente a los acreedores, esos
bienes no pueden ser atacados por acreedores generales de los
sujetos del fideicomiso. Por último, los bienes quedan
amparados bajo un régimen de administración", caracterizó
Fornieles.
Luego,
caracterizó a los
sujetos de un fideicomiso que pueden ser dos esenciales y cuatro posibles
Los
esenciales son el fiduciante (o constituyente) y el fiduciario
que en realidad es el titular dominial por cuenta y orden de
terceros.
Los
beneficiarios pueden ser variados y no existir al momento de
la constitución del fideicomiso.
La última
parte del fideicomiso es el fideicomisario, es la figura que disuelto, terminado el
fideicomiso, recibe los bienes como residualmente.
Fornieles
hizo hincapié en que una de las principales ventajas del
fideicomiso es que "saco
parte de mi patrimonio para afectarlo a un negocio especial y
ese patrimonio va a estar inmune a la provocación de mis
acreedores futuros".
A la vez
que destacó la libertad a la que se someten los fideicomisos y
la necesidad de especificar claramente el fin del fideicomiso.
"Hay que tener en cuenta que la figura del fideicomiso no es
garantía de éxito en el negocio, lo importante son los
sujetos, los bienes, los fondos, la calidad, el
profesionalismo, etc. El fideicomiso es un simple ropaje",
aseguró.
Al tiempo
de referirse al fiduciario, destacó que debe actuar como un verdadero hombre de
negocios convirtiéndose en el responsable de los bienes. Tiene
que ser una persona idónea, con ciertos antecedentes en el
tema que sirvan de garantía para que uno pueda confiar sus
bienes.
Lo bueno
de un fideicomiso es que no entra en quiebra, se liquida el fondo y se prorratea
entre las partes porque se excluye del patrimonio general.
Otra característica beneficiosa es que está claro qué puede
hacer cada uno.
"La figura del fideicomiso inmobiliario es una muy buena
figura para poder instrumentar los negocios inmobiliarios
-aseguró Fornieles-. El
planteo básico consiste en un fiduciante que transmite al fiduciario un
terreno a los efectos que realice obras de infraestructura
para realizar emprendimientos urbanísticos que una vez
concluidos será transferido en tanto lotes o unidades como
resulten a favor de los beneficiarios o fideicomisarios. La
gran ventaja es la garantía que tendrán todos los actores".
El punto
de vista impositivo
Por su parte,
el contador Daniel Borrego interiorizó al auditorio sobre
los aspectos impositivos del Fideicomiso Inmobiliario.
"El aspecto impositivo siempre debe contemplarse porque
estamos analizando un negocio en el sentido amplio del término
con ingresos y costos, y una de las líneas de costos es la
línea impositiva", comenzó Borrego su disertación.
 Desde el punto de vista impositivo, el fisco nacional
advierte que el instrumento podía ser utilizado para generar
negocios y esto dispara consecuencias impositivas por lo cual
surgió una regulación violando cuestiones de naturaleza
constitucional, por suerte esto fue rápidamente advertido y a
fines de 1998 se establecen pautas de naturaleza impositiva
respecto a los fideicomisos.
En esta reforma se modifica la ley de impuesto a las
ganancias y crea una distinción entre los fideicomisos
asimilables a sociedad de Capital y los asimilables a
Sociedades de Personas.
Borrego
se explayó sobre inversiones del exterior y las
ventajas e impedimentos impositivos.
"El
fiduciario es "un tercero" al patrimonio de afectación, ese
fiduciario tiene derecho a una retribución y el fideicomiso es
una persona para los fines fiscales, por lo cual también actúa
como agente de retención", explicó Borrego.
Desde el punto de vista de la ley no hay demasiadas
clasificaciones. Simplemente existe el fideicomiso financiero y otros.
Pero la doctrina ha generado infinidad de fideicomisos como el
de Administración, Garantía, etc.
"A veces
los emprendimientos inmobiliarios se pueden enfocar como
empresa constructora y a veces no -aseguró Borrego- A veces se
trata simplemente de utilizar el fideicomiso para protegerme
de los ataques de los acreedores".
Quizás lo
más importante de todo esto es qué situaciones se deben tener
en cuenta al momento de la planificación de un negocio.
"Obviamente, primero tengo que tener un buen negocio, un buen
proyecto, un terreno adecuado, tener un mercado, condiciones
económicas externas más o menos estables para el negocio que
me permita desarrollar con éxito esa actividad, una buena
proyección de flujos futuros. Una vez que tengo esto tengo que
escoger la estructura jurídica que le voy a dar", enumeró el
contador.
Ahí surge
la posibilidad de utilizar el fideicomiso inmobiliario.
 "Hay
que tener en cuenta que cada proyecto de inversión es
diferente a otro. A veces se replica el modelo de negocio y
los resultados no son los mismos", advirtió a la hora de
elegir la estructura jurídica.
"Si
tomamos el fideicomiso como estructura, tenemos que ver una
serie de circunstancias. El fideicomiso tiene tres momentos
esenciales: la creación con la transferencia de los bienes,
luego hay que analizar qué pasa en la vida del fideicomiso y
qué pasa a la salida. Cada momento tiene realidades fiscales
diferenciales", continuó.
El
fideicomiso está visto como una empresa, con obligaciones
formales de pagar impuestos y de hacer (como agente de
retención, emitir comprobantes, cumplir regimenes de
información, etc). También debemos tener en cuenta los costos
ocultos de los incumplimientos por no cumplir obligaciones de
tipo formal
Luego
está la entrega de los bienes a los beneficiarios o
fideicomisarios que trae consecuencias impositivas y deben
contemplarse al momento de proyectar un negocio.
Y
finalmente, una cuestión particular de los desarrollos
inmobiliarios como countries, barrios cerrados, chacras, es
que pueden adoptar básicamente dos estructuras: desarrollos de
naturaleza urbana (compro un lote y lo vendo como vivienda) y
la otra es compro un lote grande y lo subdivido vendiendo esos
lotes en el marco de un barrio cerrado. Acá el detalles
consiste en saber la relación jurídica con las partes comunes
como el house, canchas, etc. El propietario de estas parte
comunes tiene que ser una sociedad que traerá consecuencias
impositivas.
Sin
querer explayarse demasiado en temas puntuales, el contador
hizo hincapié una y otra vez en que "cada proyecto debe
analizarse en forma pormenorizada porque son diferentes las
consecuencias".
Acceso a toda
la información e imágenes ingresando en
www.quasarcomunicacion.com.ar/hb
Por
otras imágenes, audios o entrevistas no dude en contactarse
Lic María Fernanda Ipata
Quásar Comunicación
011-4110-0183
011-15-6096-4656
Nextel: 558*3763
fernanda@quasarcomunicacion.com.ar
www.quasarcomunicacion.com.ar
|
